Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть, как движимое, так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю.
Как расторгнуть договор ренты?
При подписании договора получателям ренты перечисляют единовременную выплату — 3% от рыночной стоимости квартиры, а затем им причитается ежемесячная денежная выплата, которая рассчитывается в зависимости от стоимости квартиры и возраста пенсионера. Согласно п. 1 ст. 592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, при соблюдении определенных условий (письменное уведомление получателя в установленные сроки; порядок выплаты и прочее). При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Виды ренты на квартиру: постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением. Как оформить договор ренты с минимальными рисками: какие документы нужны, как прописать существенные условия, как зарегистрировать документ. Выкуп постоянной ренты в подобных ситуациях производится по цене, определенной договором. В случае же, если в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, нет условия о выкупной цене, то надо учитывать определенный порядок. Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается. Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. В то же время, от того как будет определяться выкупная цена ренты будет зависеть конечный экономический эффект для каждой из сторон ДПР (ДПС). При отсутствии условия о выкупной цене в ДПР (ДПС) она определяется в порядке, установленном статьей 594 ГК. При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Статьей 593 ГК РФ закреплены случаи, когда получатель ренты в одностороннем порядке имеет право требовать от плательщика, выкупа постоянной ренты. Это возможно, при следующих обстоятельствах: а плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б плательщик ренты нарушил свои обязанности по обеспечению выплаты ренты в плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лица; а также в других случаях предусмотренных договором постоянной ренты [8]. И наконец, отношения регулирующие стоимость выкупа имущества выкупная цена , содержатся в статье 594 ГК РФ, который закрепляет, что размер выкупной цены зависит от договора постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене, стоимость определяется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Правила договора о пожизненной ренте во многом одинаковы с правилами о постоянной ренте.
Одной из существенных отличий данного договора от постоянной ренты является временный характер по выплате рентных платежей. Данные платежи устанавливаются на период жизни получателя ренты. Обобщая все сказанное, мы приходим к выводу, что смерть получателя ренты прекращает обязанность плательщика по выплате рентных платежей. Права получателя ренты неразрывно связаны с его личностью, и являются непередаваемыми.
Регулированию данных отношений выделен третий параграф главы 33 ГК РФ, который состоит из 5 статей. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина [9]. Часть 2 статьи 596 допускает «установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не установлено договором ренты» [10]. А также в случае смерти одного из получателей пожизненной ренты, его доля в праве на получение рентных платежей, переходят к пережившим его получателям ренты, а в случае смерти всех получателей пожизненной ренты, договор пожизненной ренты прекращается.
Не допускается заключение договора пожизненной ренты, устанавливающий ренту в пользу гражданина, которого нет в живых в момент заключения данного договора. Правила регулирующие размер рентных платежей в договоре постоянной ренты и пожизненной ренты совпадают. Одним из отличительных черт, двух видов договоров друг от друга, является срок выплаты ренты, который устанавливает, что «если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца» [11]. Если в договоре постоянной ренты сроком выплаты ренты был календарный квартал, то в договоре пожизненной ренты это месяц.
Относительно нарушения договорных обязательств со стороны плательщика ренты, ГК РФ в статье 599 наделил получателя ренты необходимыми правами, для защиты собственных интересов. Так в части 1 статьи 599 ГК РФ говорится что «в случае нарушения существенных условий договора пожизненной ренты плательщиком ренты, получатель ренты вправе требовать выкупа, либо расторжения договора и возмещения убытков» [12]. Нормы, предусматривающие правила выкупа имущества по договору пожизненной ренты и постоянной ренты одинаковы и содержатся в статье 594 ГК РФ. Но в части 2 статьи 599 ГК РФ предусмотрено еще одно условие, когда под выплату пожизненной ренты отчуждены квартира, жилой дом или другое имущество, получатель ренты вправе при существенных нарушениях договора пожизненной ренты, требовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайное повреждение или случайная гибель вещи, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности выплачивать ренту на условиях, содержащихся в договоре ренты. В общем, существуют некоторые отличия данного вида договора от иных видов, но каждый из них призван дополнять друг друга и совершенствовать процесс развития данного института. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и или указанного им третьего лица лиц [13] ГК РФ в части 2 статьи 601 предусматривает применение правил пожизненной ренты к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не будет закреплено законом. При анализе двух видов договора ренты, таких как пожизненная рента и пожизненное содержание невольно замечаешь два отличительных признака.
В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора. Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора п. Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени. Также существенным нарушением можно признать замену плательщиком ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним на выплату ему денежных средств, если согласно условиям договора прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств Определение Верховного Суда РФ от 02.
Основания для выкупа ренты Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях ст. В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора ст. Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору п. Шаг 2.
Направьте другой стороне предложение о расторжении договора выкупе ренты При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение. Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты п. Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества ст.
В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты, получив недвижимое имущество в собственность, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде и т. Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Способ обеспечения исполнения обязательств плательщика не является существенным условием, поскольку в силу того, что по договору передается недвижимость, автоматически у получателя ренты возникает право залога на имущество, отчуждаемое под выплату ренты ст. Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть только недвижимое имущество. Это специфика договора. В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика ст. Как уже отмечалось, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Пункт 3 ст. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах ст. При замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние производятся, как правило, в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Периодичность платежей, которыми заменяется натуральное содержание, устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по правилам ст. Выкуп ренты осуществляется по правилам, установленным для пожизненной ренты, то есть выкуп может осуществляться только по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Судебная практика исходит из того, что требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора куплипродажи квартиры, может быть поддержано наследниками получателя ренты, обратившегося с иском, но впоследствии умершего.
Так, Рихтер М. В процессе рассмотрения дела истица умерла, определением суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н. Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, договор был расторгнут. В протесте, внесенном заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда Российской Федерации , был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства плательщика ренты Долгополовой О. Следовательно, к наследнице Рихтер М.
Президиум Верховного Суда РФ не согласился с доводами протеста и оставил судебные акты без изменения, указав следующее. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества квартиры ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением п. Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. В то же время наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска о расторжении договора не имеют. В обоих случаях — и при выкупе ренты, и при предъявлении требования о возврате имущества — плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов , понесенных в связи с содержанием получателя ренты ст.
Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться недвижимостью, как правило, жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением. С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты — поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку в договоре пожизненного содержания с иждивением не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.
На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи — для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения — для ренты, при которой имущество передается бесплатно п. Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.
Рентные отношения как при платной, так и бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату — гл. Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества см. При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу ст. Причем в отличие от договора продажи недвижимости ст. Статья 585.
Отчуждение имущества под выплату ренты 1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже глава 30 , а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения глава 32 , постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. Комментарий к статье: В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и или оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной или бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена п.
Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества — при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты ст. Важное значение платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества п. Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и или оплате имущества имеется ввиду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.
Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату, можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи ст. Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи. Напротив, при бесплатной передаче имущества под выплату ренты нельзя, например, заимствовать правило ст. Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества п. Договор ренты с момента его заключения вступает в силу, и плательщик ренты, исходя из существа договора п.
Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен рассматриваться как нарушение заключенного договора ренты. Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества 1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, предавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность статья 399 по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотренна солидарная ответственность по этому обязательству. Комментарий к статье: Имущество, в том числе недвижимое, переданное под выплату ренты, не выбывает, по общему правилу, из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью — см. При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица, по общему правилу, не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением ст. При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства.
По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становиться плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью ст. Исходя из содержания п. Предусмотренные ст.
Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду гл. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты. По закону он несет субсидиарную, то есть дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником — новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости. В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим ст.
При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством ст. Статья 587. Обеспечение выплаты ренты 1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств статья 329 либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Комментарий к статье: Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости — одновременно и рентой ст. Думается, при наличии субсидиарной и тем более при возможности солидарной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой ст. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение — залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.
Выкуп договора ренты: в каких случаях допускается?
Поэтому любой договор о постоянной ренте является рискованным для стороны, которая владеет объектом ренты. Нужно понимать, что через указанный промежуток времени возможна описываемая ситуация и участники договора будут решать вопрос, прибегнув к Закону. Стоимость выкупа ренты Российский Гражданский кодекс в ст. Плательщик выплачивает её, получая документальное подтверждение оплаты, которое заверяется нотариальной службой. В договоре не указана стоимость выкупа ренты и её размер определяется на основании положений ГК РФ. Стоимость выкупа ренты — это годовая рента и полная цена объекта. В этом случае плательщик становится полноправным владельцем собственности.
Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю. Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен.
Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора. Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет: невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте; неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты; признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением; поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами; другие случаи, предусмотренные соглашением. Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте.
В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год. Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.
По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становиться плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью ст. Исходя из содержания п.
Предусмотренные ст. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду гл. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты. По закону он несет субсидиарную, то есть дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником — новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости. В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим ст.
При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством ст. Статья 587. Обеспечение выплаты ренты 1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств статья 329 либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Комментарий к статье: Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости — одновременно и рентой ст. Думается, при наличии субсидиарной и тем более при возможности солидарной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой ст. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение — залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту. Согласно п. Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику ренты недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге.
При этом плательщик ренты — новый собственник имущества становиться залогодателем, а получатель ренты — залогодержателем. При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств — путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. При отсутствии в договоре такого существенного условия одного из двух названных договор ренты будет считаться незаключенным п. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем ст. По смыслу п.
В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты от передачи имущества плательщику и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд п. Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд. Из текста п. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.
При этом следует иметь ввиду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. Необходимо также отметить, что п. Поэтому п. Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Комментарий к статье: Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст.
В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам ставкой рефенансирования. Постоянная рента Статья 589. Получатель постоянной ренты 1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некомерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки прав требования и переходить по наследству либо в порядке правоприемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотренно законом или договором. Комментарий к статье: По смыслу и содержанию рентного законодательства, получение ренты, являясь формой регулярного дохода, не должно тем не менее носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, а пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, - исключительно граждане ст. При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей ст. Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности. Из приведенного перечня допустимых целей деятельности некоммерческих организаций крайне затруднительно объективно отобрать те цели, которым получение постоянной ренты соответствует, а которым — нет.
Договор не предусматривает стоимость выкупа по договору ренты, поэтом ее размер определяется исходя из ГК РФ. В этом случае стоимостью ренты будет является годовая рента, а также полная сумма объекта. После этого плательщик будет полноправный владелец собственности.
Таким образом, можно сделать вывод, что выкуп по договору ренты возможен как по обоюдному согласию, так и в случае желания только одной стороны соглашения рентной платы. Довольно часто это делают с той целью, чтобы прекратить выплату регулярных платежей. В договоре такая ситуация должна четко описываться, а также порядок по претворению ее в жизнь.
На сумму выкупа ренты будет влиять стоимость имущества, сохранность имущества, состояние имущества. Образец договора ренты с пожизненным содержанием word Образец договора пожизненного содержания и иждивения word Юридическая суть договора В практике гражданских сделок договор пожизненной ренты представляет собой особый документ, срок действия которого определяется датой смерти одной из сторон. Поэтому такой договор в большинстве случаев заключается с лицами преклонного возраста, которым становится трудно себя содержать как физически, так и в финансовом плане Суть соглашения в следующем: Одна сторона ее называют плательщиком ренты выполняет принятые обязательства в отношении пожилого человека.
Все эти действия должны подробно прописываться в документе: ежемесячное содержание в виде фиксированной суммы; выплата полная или частичная коммунальных платежей; физическая забота и уход при необходимости — например, гражданин обязуется навещать пожилого человека не реже чем раз в неделю; дополнительные расходы, если они будут необходимы например, приобретение лекарств, которые могут понадобиться с возрастом. Другая сторона соответственно, получатель ренты принимает на себя обязательства о передаче в собственность плательщика свое имущество после смерти. Чаще всего это квартира, земельный участок, но вообще речь может идти о любом имуществе.
Следовательно, договор, который устанавливает пожизненную ренту — это соглашение о пожизненном содержании пожилого человека с условием передачи квартиры или другого имущества в собственность после его смерти. При этом получателем ренты всегда выступает только частное лицо или несколько физических лиц , а плательщиком не только частное лицо, но также: любое юридическое лицо фирма, компания, религиозное объединение ; государство на федеральном или муниципальном уровне. Получать платежи по содержанию может и любой другой гражданин его также указывают в договоре , но переход имущества плательщику состоится обязательно после смерти именно того лица, с кем был заключен договор.
Например, пожилой человек может пожелать, чтобы средства переходили на счет его сыну. Однако переход квартиры произойдет именно после смерти первого. Имущество получателя ренты, которое отойдет после его смерти, не имеет обременения то есть не в залоге, не под арестом, на него не претендуют третьи лица по завещанию или по обязательному наследству.
Он заверен нотариально. Для этого уплачивается государственная пошлина обычно сумма 1500-2000 рублей. В договоре детально прописываются все условия — то есть какие именно обязательства будет соблюдать гражданин по уходу и содержанию получателя ренты, возможны ли дополнительные обязанности.
Если все эти условия соблюдены, то расторгнуть договор ренты стороны смогут только в двух случаях: по взаимному согласию сторон и в судебном порядке. Расторжение по взаимному согласию Стороны могут прийти к взаимному соглашению и прекратить действие договора пожизненной ренты. Инициатором может выступить только плательщик ренты — то есть если условия договора выполняются добросовестно, пожилой человек не сможет его расторгнуть и отказаться от своих обязательств.
Порядок расторжения по взаимному соглашению прописан в договоре, но если он не указан, стороны могут прийти к такому соглашению самостоятельно. Нотариальное заверение соглашения обязательно. Расторжение по инициативе плательщика: выкуп ренты Выкуп ренты означает, что плательщик, который не может дальше выполнять свои обязательства, избавляется от них путем выплаты пожилому человеку своеобразной неустойки, которая называется выкупной ценой.
Эта цена устанавливается изначально в договоре о пожизненном содержании. Согласно 592 статье Гражданского кодекса России плательщик ренты обязан уведомить письменно получателя о своих планах не позднее, чем за 3 месяца до даты окончания платежей. Расторжение по инициативе получателя: только в судебном порядке В тех случаях, когда плательщик выполняет не все свои обязанности или полностью не выполняет их, пожилой человек вправе обратиться в суд с требованиями о том, чтобы договор ренты с обязанностью пожизненного содержания был расторгнут принудительно.
Обычно такие обращения могут быть связаны со следующими причинами: рентные платежи поступают с систематическими нарушениями по времени; рентные платежи не поступают в течение нескольких месяцев; плательщик грубо нарушает договор и не заботится о содержании пожилого человека если это было предусмотрено предметом договора. Таким образом, естественное с юридической точки зрения прекращение действия договора осуществляется только по смерти получателя ренты. В этом случае плательщик освобождается от своих финансовых обязательств, а квартира или другое имущество переходят к нему в полноправную собственность.
Если в суде будет установлено, что соглашение было заключено с умершим человеком, такой документ не имеет юридической силы. Во избежание возникновения неприятных ситуаций следует сохранять все финансовые документы, которые подтверждают факт внесения ежемесячного рентного платежа, а также собирать все остальные документальные доказательства, которые подтверждают факт выполнения ваших обязательств по договору пожизненной ренты. Плательщиком может выступать любое физическое и юридическое лицо.
Предмет договора —принадлежащие гражданину на праве собственности жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением мо- жет включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг ст.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Договор ренты: выкуп Это происходит по причине того, что получатель постоянной ренты, передавший в обеспечение ренты имущество за плату, получил за него плату эквивалентную продажной цене как покупатель. Пункт 3 комментируемой статьи посвящен случаю, когда имущество под выплату ренты передано бесплатно.
При этом в выкупную цену включаются сумма рентных платежей и сумма, эквивалентная цене переданного имущества. Цена будет определяться в соответствии с правилами п. Это правило является императивным и изменить его стороны не могут.
Как мы видим, закон в последнем случае стоит на стороне получателя постоянной ренты.
Выкуп договора ренты: в каких случаях допускается?
Оформление договора ренты, выплата рентных платежей по договору постоянной ренты, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком заключение договора ренты может быть недействительным. Обязательным условием договора ренты выступают рентные платежи, которые могут выражаться как в форме денежных выплат, так и в форме иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе и прочее. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (по правилам договора о купле-продаже) или бесплатно(по договору дарения). Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).
Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением
В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. Нельзя не согласиться с автором статьи, что данное положение Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. По мнению У. Новопашиной, решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти. С точки зрения справедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права". Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование Закона об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Смею высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности. К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Согласно п. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст.
Под убытками, в соответствии со ст. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, так как в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ 200 - 300 руб. Годовая сумма, таким образом, составляет от 2400 руб. В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты следует отметить, что ст.
Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение.
Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора п. Статья 596 ГК РФ, п.
Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора п. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты". Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения.
В июне 1996 г. Рихтер М. Москвы с иском к Долгополовой О. В апреле 1997 г. Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г.
Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г.
Если в договоре постоянной ренты, по которому имущество передавалось за плату, отсутствует условие о размере ее выкупа плательщиком, то применяется цена, равная годовой сумме подлежащей выплате постоянной ренты, то есть за четыре календарных квартала.
Отсюда следует вывод о том, что цена выкупа постоянной ренты по такому договору не является существенным условием договора пожизненной ренты. Также цена выкупа не является и существенным условием договора пожизненной ренты, предполагающего передачу имущества в собственность бесплатно. В этом случае в целях компенсации получателю постоянной ренты стоимости имущества, которое было им передано, наряду с годовой суммой рентных платежей включается также и стоимость имущества, переданного по договору постоянной ренты. Цена такого имущества определяется в сумме, которая обычно берется за передачу такого имущества.
В то же время в договоре постоянной ренты могут быть установлены иные условия, касающиеся в данном случае выкупной цены. Так, может устанавливаться, что в случае передачи имущества по договору постоянной ренты бесплатно плательщик постоянной ренты в случае выкупа постоянное ренты не обязан возмещать получателю ренты стоимость приобретенного имущества. Обращаем внимание, что выкупная цена имущества устанавливается независимо от обстоятельств выкупа постоянной ренты, то есть со стороны плательщика постоянной ренты или ее покупателя.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и или указанного им третьего лица лиц. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Замена пожизненного содержания периодическими платежами Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Прекращение пожизненного содержания с иждивением Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
В случае же ДПР получатель ренты не вправе требовать возврата переданного по договору ренты имущества, а может требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом неясно, в каком объеме будут возмещены понесенные убытки получателю ренты. Поэтому важно определить в договоре ренты справедливый порядок расчета ее выкупной стоимости. Требовать выкупа ренты ее получатель имеет право только в случае существенного нарушения своих обязательств плательщиком ренты. Поскольку выкуп ренты является следствием нарушения своих обязательств плательщиком ренты, постольку он не должен приводить к ухудшению положения получателя ренты. Это означает, что выкупная цена ренты должна быть такой, чтобы обеспечить эквивалентность финансовых обязательств плательщика и получателя ренты. Изначально уравнение финансовой эквивалентности обязательств плательщика и получателя ренты 2. Получается, что по договору ренты ее получатель передал имущество, фактическая ценность которого на момент выкупа ренты составляет.
Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением
Оформление договора ренты, выплата рентных платежей по договору постоянной ренты, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком заключение договора ренты может быть недействительным. Плательщик имеет возможность выкупа постоянной ренты. Пожизненная рента. Основные характеристики: Имеет строгие временные рамки и действует до момента смерти получателя. - Выплаты по договору пожизненной ренты возможны только деньгами. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
7. Право получателя ренты на выкуп ренты
Выкупная цена постоянной ренты 1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (по правилам договора о купле-продаже) или бесплатно(по договору дарения). Сторонами договора ренты являются физические лица. Получатель ренты передал под выплату ренты жилой дом. Цена выкупа ренты в договоре не определена. Стоимость жилого дома составляет 1 млн руб. Сумма рентного платежа в месяц установлена в размере 10 тыс. руб. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ): 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год; 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Допустим, что уже в первые годы исполнения ДПР ДПС недобросовестный плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства. Если получатель ренты потребует от плательщика выкупа ренты, то он получит от него лишь годовую сумму ренты при том, что передал свое имущество плательщику ренты по стоимости, которая значительно ниже рыночной. Таким образом, вместо пожизненной ренты, на которую изначально рассчитывало лицо передавшее имущество, оно получит лишь годовую ренту. При этом недобросовестный плательщик ренты снизит свои расходы по выплате ренты и, соответственно, увеличит сумму полученного экономического эффекта. В случае заключения ДПС получатель ренты может потребовать от плательщика либо выкупа ренты, либо возврата переданного по договору имущества. Возврат имущества будет, несомненно, выгоднее, чем получение вместо него выкупной стоимости ренты, то есть годовой суммы пожизненного содержания. В случае же ДПР получатель ренты не вправе требовать возврата переданного по договору ренты имущества, а может требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом неясно, в каком объеме будут возмещены понесенные убытки получателю ренты.
Согласно статье 594 ГК выкуп ренты производится по цене, определенной договором ренты. Однако научно-обоснованный метод расчета выкупной цены ренты в нормативных правовых актах и в литературе не приведен. В то же время, от того как будет определяться выкупная цена ренты будет зависеть конечный экономический эффект для каждой из сторон ДПР ДПС. Так, если имущество по ДПР ДПС передавалось за плату, то выкуп ренты осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество по ДПР ДПС передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Получается, что в случае передачи имущества по договору ренты за плату получатель ренты может понести прямой убыток из-за нарушения обязательств по исполнению договора ренты ее плательщиком. Допустим, что уже в первые годы исполнения ДПР ДПС недобросовестный плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства. Если получатель ренты потребует от плательщика выкупа ренты, то он получит от него лишь годовую сумму ренты при том, что передал свое имущество плательщику ренты по стоимости, которая значительно ниже рыночной.
При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков. Закон не устанавливает для плательщика ограничений в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме тех, что связаны с обеспечением пожизненного содержания. Объект недвижимости не исключают из гражданского оборота. Плательщик может его продать подарить и т. Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя. При отчуждении имущества плательщиком необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя. Поэтому плательщик должен предварительно уведомить покупателя о том, что данный объект обременен рентой. Еще одним существенным отличием между договором простой и договором пожизненной ренты служит возможность перехода прав и обязанностей участников к другим лицам. Законодательством предусмотрено, что права получателя постоянной ренты можно передавать другим гражданам либо некоммерческим организациям путем уступки требования и по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц если договором не установлено, что права получателя ренты другим лицам переданы быть не могут. При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя договор прекращается. Если получателей несколько, в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его людям если договором не предусмотрено иное. Поэтому в договоре пожизненной ренты можно записать, что в случае смерти одного из получателей договор в части выплаты ренты данному получателю прекращается. В случае смерти последнего получателя ренты действие договора прекращается. Если же умирает плательщик, договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора собственностью плательщика, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников. В результате они сами становятся плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором. При этом если у плательщика несколько наследников, и все претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ГК РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа. Так как под выплату передают определенное имущество, в договоре ренты помимо основных условий можно предусмотреть последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при постоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бесплатно, несет плательщик. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий выплаты.
Как зарегистрировать документ Договор ренты считается недействительным ст. Специалист убеждается, что участники соглашения отдают себе отчёт в совершаемых действиях, проверяет документы, наличие обременений. Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса Да. Без заверения нотариуса соглашение недействительно. Если в договоре есть пункт о переоформлении собственности, то такой документ регистрируют ещё и в Росреестре. Кому и какие налоги нужно заплатить Хозяин жилого объекта предоставляет квартиру второй стороне сделки по договору ренты. При этом владелец жилья может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами ст. Также при продаже жилого помещения, полученного по договору ренты, оплачивают налоговый сбор подп. Обязан ли получатель ренты жить в квартире Нет, не обязан. Но закон не запрещает находиться в недвижимости рантье. Для плательщика в этом случае есть риск непредвиденных обстоятельств. Если пожилой пенсионер скоропостижно скончается, возникнут сомнения и недоверие в отношении второй стороны договора. Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты Нет. Если возникнут разногласия по договору пожизненной ренты, то вернуть оплаченную ренту не получится. При заключении соглашения учтите этот риск. Как свести риски к минимуму Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной. Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика. Взвесьте все за и против и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика. Как внести изменения в договор Изменить документ можно и после его заключения. Для этого составляют дополнительное соглашение, подписывают, если обе стороны устраивают добавленные или изменённые пункты. Новый договор удостоверяют в нотариальной конторе. Можно ли продать квартиру с рентой Квартира под рентой продаётся только с предварительного согласия рантье. Для сделки подписывают трёхсторонний договор купли-продажи с прекращением соглашения путём выкупа.
Квартира без ипотеки, но с рисками. Что нужно знать о договоре ренты и как его заключить
По общему правилу, договор ренты заключают престарелые, одинокие люди, у которых отсутствуют родственники. Особенностью договора ренты является то, что бывший собственник недвижимости получает периодические платежи, а плательщик ренты — ее в собственность. Отличительной чертой договора ренты от других договоров, является то, что он в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. До недавнего времени, заключенный договор ренты подлежал обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе. Однако с 01 марта 2013 года вступил в законную силу Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30. В соответствии с п. Договор ренты будет считаться заключенным с момента подписания сторонами документа о передачи недвижимости. Принятый закон не изменяет положений в части необходимости проведения государственной регистрации возникновения перехода, прекращения и ограничения прав. В связи с чем, необходима регистрация перехода права.
Право собственности на приобретенное имущество у получателя ренты возникнет с момента государственной регистрации права в регистрирующем органе. Законодатель выделяет три основных вида договора ренты: постоянная рента; пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента Выплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом. Однако получателями ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.
Другой комментарий к Ст.
Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по правилам п. Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному, в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного имущества.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Открыть полный текст документа.
Если имущество под выплату ренты было отчуждено за плату и в договоре отсутствует условие о выкупной цене, то выкуп ренты осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате [9]. При этом в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, так как рентный кредитор произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. Если же имущество под выплату ренты было отчуждено безвозмездно, то в выкупную цену включается стоимость этого имущества [10].
Таким образом, условие о выкупной цене не относится законом к числу существенных. Выкуп ренты и прекращение договора по соглашению сторон Выкуп ренты не следует путать с прекращением договора по соглашению сторон. Во-первых, для прекращения договора по соглашению необходимо соответствующее волеизъявление обеих сторон. Выкуп ренты осуществляется по инициативе лишь одной из них. Во-вторых, соглашение о расторжении договора может предусматривать выплату получателю ренты компенсации.
При определении её размера стороны не связаны какими-либо законодательными нормами. Выкупная цена, если она не определена в договоре постоянный ренты, определяется в порядке, который установлен законом. О выкупе ренты её плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до приостановления рентных выплат, если только более длительный срок не установлен договором. И если договором не предусмотрен иной порядок выкупа, обязательство по выплате ренты будет считаться прекращённым только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты [11]. В некоторых случаях рентный должник обязан произвести выкуп ренты по требованию рентного кредитора.
Все они связаны с нарушением плательщиком ренты своих обязательств, которое либо уже состоялось, либо может состояться в будущем при наступлении определённых условий.